马光远:一线和热点城市房价反弹如期到来

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马光远:一线和热点城市房价反弹如期到来

光远看经济 光远看经济 2020-05-19

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一线和热点城市房价反弹如期到来

☞ 文 | 马光远


国家统计局发布的4月份70个大中城市的房价统计数据显示:4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。其中,北京下降0.3%,上海上涨0.6%,广州和深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中,北京、上海和深圳分别上涨1.1%、1.2%和1.7%,广州持平。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%,涨幅比上月均扩大0.2个百分点。



关于70个大中城市房价数据的准确性,我在过去的文章中多次提及。这个统计数据的最大价值和意义不在于看具体数据,比如,某个城市具体涨了多少。而是看趋势,就这个数据预示的趋势而言,历史经验而言,还是比较靠谱的。


比如,一般情况下,如果环比上涨的城市数超过35个,一般都是市场反弹趋势基本确立的信号4月份70个大中城市新房环比上涨的城市达到50个,而3月份是21个,2月份是38个。


如果说新房受限价等因素的影响的话,那么看二手房,4月份70个大中城市二手房价环比上涨的城市数量为37个,3月份为32个,2月份是14个。


其实,如果中间没有疫情影响,这个趋势在去年年底的时候就已经确立。关于一二线城市已经反弹,房地产市场已经开始复苏的迹象不仅仅体现在70个大中城市的房价数据上:


第一、1-4月份房地产开发投资已经从前两个月下滑16%,前三个月下滑7.7%,到4月份已经收窄到下滑3.3%;房屋新开工面积47768万平方米,下降18.4%,降幅也收窄了8.8个百分点。


第二、1-4月份商品房销售面积33973万平方米,同比下降19.3%,降幅比1—3月份收窄7.0个百分点。商品房销售额31863亿元,下降18.6%,降幅比1—3月份收窄6.1个百分点。 中原地产研究中心的数据,4月份,一线城市商品住宅成交量环比上升45%。其中,上海上涨57%;深圳上升8%;北京、广州升幅相近,均超50%。4月北京全市二手房网签量约1.37万套,环比增加75.3%,基本恢复到去年的水平。



第三、土地市场回暖。根据相关机构的数据,1-4月50大城市卖地1.22万亿,同比上涨10.3%。 4月份全国热点50城市合计土地出让5044.7亿,土地溢价率也开始上行, 4月一二线城市的的平均住宅土地溢价率是2019年下半年来的最高位。平均溢价率高达15.54%,3月份为12.58%。


3月初,我在参加央视直播节目时,谈及今年的房地产市场,我表达了几个核心观点:


1、在全球受疫情巨大冲击的情况下,央行史无前例的放水,而在货币宽松的情况下,我很少见到大城市的好房子价格下跌的;

2、疫情不会改变中国房地产的逻辑,疫情对房地产需求的影响有限,一线和热点城市的房价今年会反弹,自住需求可以出手了;

3、房地产作为最好投资品的时代结束了,即使各种限制措施放开,房价也不可能再暴涨了,在疫情没有结束的情况下,不建议投资需求出手。


这三个观点,至今没变,而市场的表现也在慢慢印证这些基本的判断和逻辑。4月份,中国的M2同比增速11.1%,创2017年1月以来新高,货币宽松的态势是比较明显的。



但是,很悲哀的是,很多人仍然愿意选择听那些他们愿意听的话,喜欢听说房价要暴跌的话。以致于再一次错过了买房的好机会。这样的完美错过,已经不是第一次了。有人总抨击我,骂我唱多房地产。我无所谓唱多唱空,我在2018年预判一线城市房价要调整,会下跌,难道是唱多?我现在预判四线及以下的房价到了历史天花板,难道是唱多?我说房地产作为最好投资品的时代结束了,难道是唱多?我只是实事求是,根据市场的变化,市场的基本面,说自己的判断,我的判断未必完全正确,但都是出于客观。有人说这一波又是我唱多导致的。拜托,我也希望我有这么大的能耐,你真的太高看我了。

面对趋势,不要一厢情愿,不要先入为主,不要以自己为标杆衡量市场的力量。这几年,在普及经济常识和投资的基本逻辑的过程中,感觉最难的就是怎么说服一个从来没有去过大城市的农民让他相信他们的小县城不是世界上最大的城市。我之前引用过郭德纲的一句极粗俗的话:一个农民发誓一旦他当了皇上,村里的粪得他一个人捡。话粗理端,很多人之所以一再错过财富的机遇,是的确陷入自己的思维出不来。小马过河的故事最主要的不是说自己要去体会水深水浅,而是告诉你,水究竟是深是浅,取决于自己的高度!


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